Механизм ипотечных платежей


Для того чтобы вступить в ипотеку, вовсе не обязательно быть профессиональным финансистом. Но все же может оказаться весьма полезным знание того, как банки начисляют проценты и составляют график выплат по кредиту.

В мировой практике применяется не менее десятка видов процентных ставок и схем начисления процентов по кредиту. Отечественные банки, как правило, используют два основных способа расчета с заемщиками – аннуитетными, то есть равными и дифференцированными, или уменьшающимися платежами. Оба эти способа обладают своими плюсами и минусами. Какой из них будет наиболее оптимальным, заемщик должен определить еще в момент выбора кредитной программы.

Аннуитентная форма расчетов – ежемесячные выплаты по кредиту, включающие часть основного долга и начисленные проценты. Такие платежи используются почти по всем видам кредитов, которые выдаются физическим лицам, поскольку они выгодны для банков и удобны для заемщиков. Для клиента такой вид платежей удобен тем, что ежемесячно платится фиксированная сумма, и, отталкиваясь от нее, можно спокойно рассчитать свой бюджет вплоть до погашения долга. Банк же в результате получает более высокую прибыль по процентам.

В договоре при аннуитентном платеже оговорена фиксированная сумма платежа, а не часть возвращаемой заемщиком суммы долга. Ежемесячный размер платежа – это определенная сумма, которая остается неизменной в течение всего срока погашения долга.

Дифференцированные платежи – это разделенная на весь срок основная сумма кредита и убывающие со временем проценты по нему, взятые от оставшейся суммы. При таком виде выплат платеж по кредиту осуществляется равными частями на протяжении всего времени погашения, а сумма ежемесячного платежа постоянно уменьшается.

В первое время расчетов по кредиту дифференцированные платежи – довольно тяжелое бремя для заемщика. Но примерно с середины срока кредитования ежемесячные выплаты становятся существенно меньше.

Основной плюс аннуитетных платежей – фиксированный размер ежемесячных выплат в течение всего времени погашения кредита, а при дифференцированных платежах заемщику приходится на начальном этапе погашения кредита платить значительно больше.

Большинство заемщиков предпочитают аннуитетную форму, поскольку схема платежей на протяжении всего срока погашения кредита неизменна, соответственно и проще рассчитать свои возможности на весь этот период. И хотя дифференцированная форма расчета в результате получается несколько выгодней, те, кто приобретает квартиры по ипотеке, обычно не имеют достаточного количества финансов, чтобы без ущерба для бюджета осилить первые, самые большие платежи. Аннуитетная форма для них обычно более удобна.

К тому же именно на начальной стадии вступления в ипотеку на клиента ложится максимальная финансовая нагрузка, связанная с поиском и оформлением жилья, а при аннуитетной форме расчета клиент как бы получает от банка льготу по кредитным платежам.

Основное, что нужно понять – при равных кредитных условиях, таких как сроки, сумма, ставка по процентам, итоговая сумма выплат по дифференцированным платежам будет меньше суммы выплат по аннуитету. В случае аннуитетной формы расчета долг по кредиту уменьшается неравномерно. Вначале основную часть платежей составляют проценты, а основной долг не уменьшается. В результате итоговая сумма выплат получается больше, чем при дифференцированном платеже. Но при выборе дифференцированной формы нужно учитывать, что большая сумма первоначальных платежей требует и более высокого дохода.

Скорее всего, основное различие между этими видами платежей будет заметно заемщику, который решил досрочно погасить свой кредит. Предположим, он на протяжении какого-то времени добросовестно расплачивался с банком, а затем его доходы увеличились, и он решил досрочно погасить долг. Вот тогда он поймет, что все это время выплачивал лишь проценты за будущие годы, а основная сумма кредита практически осталась неизменной.

Если при аннуитетной форме расчета в первое время общая сумма кредита уменьшается медленно, то и итоговый размер начисленных процентов выше. При досрочном погашении долга заемщик теряет здесь выплаченные заранее проценты.

Если вы выбрали дифференцированную форму расчета, то досрочное погашение кредита, даже в первые месяцы, не повлечет за собой существенных денежных потерь. При такой форме платежей предусмотрено даже частичное погашение долга. В этом варианте сумма следующего платежа будет рассчитана с учетом оставшейся суммы долга. Хотя, при досрочном погашении кредита при различных видах платежа разница в суммах не слишком велика – она составляет около 5-10%.

Обычно возможность досрочной выплаты задолженности оговаривается банком. При любой форме расчетов, как при дифференцированной, так и при аннуитетной, условия досрочного погашения кредита указываются в договоре с согласия заемщика. Поэтому, если корректировка процентных выплат была предусмотрена заранее, расчет по задолженности при аннуитетной форме может быть практически таким же выгодным, как и при дифференцированной.

Люди, берущие ипотечный кредит, обычно имеют стабильный доход и возможность карьерного роста. Поэтому практически всегда они обсуждают с банком возможность досрочного погашения задолженности и выбирают наиболее удобные для себя условия.

Как правило, при досрочном погашении части долга по кредиту заемщик выбирает один из вариантов, предложенных банком – или сокращается срок выплаты кредита, или уменьшается размер ежемесячных выплат.

Определенный плюс дифференцированных платежей заметен и при отчислении страховых выплат по кредиту. В этом случае задолженность уменьшается быстрее, соответственно, уменьшаются и расходы на страхование.

Банки, выдающие в основном долгосрочные кредиты, обычно предлагают клиентам аннуитетную форму расчетов. Дифференцированную форму применяет ограниченное число банков, выдающих ипотечные кредиты, среди которых Газпромбанк и Сбербанк.

Данная ситуация продиктована тем, что банкам выгоднее пользоваться аннуитетной схемой, но, тем не менее, она не была бы так широко распространена, если бы она не была выгодна и заемщику. Ее выгода именно в том и состоит, что кредитор устанавливает фиксированный размер основного долга, подлежащего погашению. Поэтому заемщику всегда известна сумма очередного платежа.

Банки выбирают аннуитет не только в погоне за собственной выгодой, но и заботясь об удобстве клиента. Такая форма расчетов подходит даже для тех семей, чей доход не слишком велик. При аннуитете кредитор может максимально увеличить срок и сумму кредита без особых ограничений по доходам клиента. В случае же дифференцированных платежей первоначальные выплаты могут превысить предел между доходами заемщика и расходами на обслуживание кредита.

Выбирая дифференцированную форму расчета, заемщик должен иметь доход приблизительно на 25% больше, чем при аннуитетной.

При выборе ипотечной программы большое значение имеет предлагаемый вид выплаты кредита. Дифференцированная форма подойдет для тех, кто хочет понести минимальные затраты, обладая при этом высоким доходом. При небольшой же сумме дохода удобнее и выгоднее воспользоваться аннуитетом. И в том и в другом случае, решив взять ипотечный кредит, следует реально оценить свои финансовые возможности и выбрать те кредитные условия, которые позволят вам наиболее эффективно решить жилищную проблему.





Коттеджи | Агентства недвижимости | Статьи



Copyright (c) 2007-2010 MskCottedge.ru